Ep.46 – Saldo e stralcio: attento agli incompetenti

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Uno degli errori che si commette più spesso quando si approccia per la prima volta al mondo del saldo e stralcio immobiliare è quello di credere che tutti quelli che sono coinvolti in questo tipo di attività siano consapevoli delle cose da fare per arrivare fino in fondo alla pratica.

Di solito non è così

O, per lo meno, spesso capita di incontrare professionisti che, per colpa di una scarsa conoscenza della materia o della loro poca flessibilità mentale, rischiano di mandare a monte tutto il lavoro che avrai fatto fino a quel momento.

E, proprio per evitarti questo genere di problema, in questo episodio di “Negoziare con la Banca” vedremo insieme come affrontare tale situazione facendo in modo che il tuo lavoro non venga mai minacciato dall’incompetenza o dall’ottusità altrui.

Ma, prima di entrare nel vivo del discorso

Mi presento:

Mi chiamo Andrea Gamberi e, quando ho iniziato a stralciare debiti, anche io ho commesso l’errore di pensare che tutti quelli coinvolti in quel genere di attività (come, per esempio, i delegati alla vendita, i custodi o, addirittura, gli avvocati dei creditori) fossero persone esperte della materia.

Ma, ben presto, sono rimasto deluso nell’accorgermi che NON era così e che, il più delle volte, ero io a dover spiegare loro:

  • COSA fare;
  • COME farlo;
  • e QUANDO farlo.

Era (ed è) un paradosso molto pericoloso se fai il mio stesso lavoro e, proprio per farti capire quello che intendo dire

Partiamo dal PERCHÈ succede questa cosa:

In primis devi renderti conto che il saldo e stralcio di un debito NON è la regola: la prassi a cui TUTTI gli operatori di questo genere di settore sono abituati è l’Asta giudiziale.

Su 100 esecuzioni immobiliari, infatti, forse solo il 5% verrà risolto con un accordo transattivo. Il restante 95% si concluderà con la vendita dell’abitazione del debitore da parte del Tribunale.

In conseguenza di ciò, statisticamente, è raro che un delegato alla vendita o un custode giudiziario abbiano partecipato attivamente a molte procedure a saldo e stralcio. Di solito, infatti, nella maggioranza dei casi questo tipo di professionisti (soprattutto se giovani) non è mai stato coinvolto in neanche una di queste procedure transattive.

Ed è ancora più raro che si proceda in questa direzione procurandosi i soldi mediante la vendita della casa del debitore. Il più delle volte, infatti, si cerca di evitare questa alternativa tentando di trovare altrove il denaro necessario per pagare quel debito, per esempio mediante un DPO.

Tutte queste cose faranno sì che, da parte di quei professionisti, vi sia confusione e poca chiarezza sul modo giusto di condurre fino in fondo un saldo e stralcio che preveda la vendita dell’abitazione del debitore.

Alla volte, poi, la poca dimestichezza con questo genere di operazioni sfocia addirittura nell’ignoranza.

Ti faccio un paio di esempi tra i mille che ho vissuto:

Nel 2021 ho avuto una discussione piuttosto accesa con un giovane custode giudiziario.

La ricordo ancora oggi.

Quel professionista era convinto che mettere in vendita la casa del debitore nonostante questa fosse stata pignorata dalla Banca (e vi fosse anche una procedura esecutiva in corso) fosse un’attività illecita e mi accusava, tra le altre cose, di commettere il reato di turbativa d’Asta.

Era così convinto delle sue ragioni che arrivò a mandarmi una PEC in cui mi diffidava dal procedere in tal modo altrimenti mi avrebbe denunciato alle autorità competenti.

Ora…

Da una parte mi veniva da ridere mentre dall’altra ero molto perplesso dalla cosa.

Non mi capacitavo del fatto che un avvocato che esercitava anche la funzione di custode giudiziario (quindi, in teoria, una persona preparata) non avesse mai sentito parlare di accordi a saldo e stralcio portati a termine mediante MAV (cioè attraverso la vendita della casa del debitore).

Alla fine, dopo un mio iniziale stupore, per risolvere la cosa dovetti perdere un sacco di tempo a spiegare a quel professionista che era vero:

NON era possibile vendere un’immobile pignorato e messo all’Asta, A PATTO CHE non vi fosse anche il consenso del creditore per quella vendita.

Proprio quello che stavamo facendo io e la mia squadra.

Quindi (ovviamente) NON era stato commesso alcun illecito.

In conseguenza di ciò le sue accuse risultavano assolutamente infondate e, anzi, quale ausiliario del Giudice lui aveva il dovere di favorire in ogni modo una transazione tra il debitore (mio cliente) ed il creditore.

Ma non è finita qui:

Il secondo esempio che ti volevo fare è molto più recente e riguarda il fatto che una transazione stava quasi per saltare a causa del fatto che il delegato alla vendita NON volesse depositare la propria nota spese.

Ti racconto i fatti:

Dopo un mese di negoziazioni, avevo trovato un accordo con i creditori dei miei clienti. I soldi per pagare i debiti di questi ultimi li avremmo ricavati dalla vendita della loro abitazione.

Fin qui nulla di strano.

Per poter vendere quella casa, però, avremmo dovuto estinguere la procedura esecutiva in corso e avere la liberatoria alla cancellazione del pignoramento trascritto su quell’immobile.

In situazioni come questa si procede in contestuale (cioè facendo l’atto di compravendita davanti al Giudice).

Il tutto secondo questo schema logico:

  • i rappresentanti dei creditori, il debitore, il promittente acquirente ed il notaio si recano tutti in Tribunale;
  • viene letto l’atto di compravendita dal pubblico ufficiale;
  • una volta che l’atto è stato firmato dal venditore e dall’acquirente, quest’ultimo consegna il denaro al notaio, per esempio, mediante assegni circolari;
  • una volta che il notaio ha in mano le somme promesse ai creditori, questi ultimi depositano l’atto di rinuncia alla procedura esecutiva e chiedono la cancellazione del pignoramento e dell’ipoteca presente sull’immobile del debitore;
  • Il Giudice, visto il deposito dei suddetti atti di rinuncia, DOPO AVER VERIFICATO che TUTTI i suoi ausiliari (e, cioè, il delegato alla vendita, il custode giudiziario ed il CTU) abbiano depositato le proprie note spese, provvede a liquidarle E POI dichiara estinta la procedura esecutiva in corso;
  • fatto tutto ciò, il notaio firma l’atto di compravendita, trasferendo la proprietà dell’immobile dal venditore all’acquirente e consegna gli assegni nelle mani dei creditori.

Quindi, senza il deposito di quelle note spese NON sarebbe possibile estinguere la procedura esecutiva in corso e, di conseguenza, il notaio NON potrebbe nemmeno perfezionare la vendita dell’immobile e neppure consegnare ai creditori il summenzionato assegno per pagarli.

Ora…

Che cosa è successo?

Avevo preso contatti con gli ausiliari del Giudice e tutti, a parte il delegato alla vendita, di lì ad un paio di giorni avevano depositato le loro note spese.

Il giorno in cui avremmo dovuto perfezionare l’atto di compravendita si avvicinava sempre di più, ma di quel documento neppure l’ombra.

Al che, preoccupato della cosa, richiamai quel professionista, il quale mi disse che era entrato nel fascicolo telematico della procedura e non aveva visto nessun provvedimento del Giudice che gli chiedeva tale deposito.

In conseguenza di ciò NON avrebbe caricato la propria nota spese.

Io ero allibito…

Gli dissi che NON era possibile che il Giudice avesse emesso alcun tipo di provvedimento di estinzione in quanto, ancora, i creditori non erano stati pagati e, di conseguenza, gli stessi non avevano rinunciato alla procedura in corso.

Per farlo, infatti, avremmo dovuto vendere la casa del debitore e, contestualmente, mettere in atto il procedimento di cui sopra.

Solo DOPO di tutto ciò il Giudice avrebbe potuto emettere un provvedimento.

Non prima…

Gli comunicai che il custode e il CTU avevano già depositato le loro note spese e che mancava solo la sua.

Senza di quella il Magistrato NON avrebbe potuto liquidare il suo compenso e chiudere la procedura in corso. In conseguenza di ciò, se voleva essere pagato, avrebbe dovuto provvedere al deposito.

Mentre parlavo con quel professionista, però

Mi resi conto che i problemi erano due:

  1. Con le sue parole, quella persona mi aveva dimostrato che NON era MAI stato coinvolto in uno stralcio immobiliare portato a termine mediante la vendita dell’abitazione del debitore e, in conseguenza di ciò, nonostante fosse un delegato alla vendita, lo dovevo considerare un mero principiante. Come tale, quindi, mi sarei dovuto aspettare da lui degli errori che avrebbero potuto ostacolare il mio lavoro e, quindi, avrei dovuto vigilare con attenzione sul suo operato.
  2. Quel professionista, inoltre, era molto rigido a livello mentale. Come avvocato si rifaceva solo al codice di procedura civile, e nel codice di procedura civile NON è presente da nessuna parte lo schema logico di cui ti ho parlato poco fa; schema logico che, però, si è costruito nella prassi di tutti i giorni e che viene seguito anche dagli stessi Magistrati italiani.

Dovevo fare in modo che quella persona si fidasse delle mie parole e facesse quello che mi serviva nel più breve tempo possibile.

E per fare questa cosa sfruttai la sua rigidità mentale e il fatto che era un avvocato.

Gli mandai una PEC

Lui era il destinatario ma, copia conoscenza, misi anche i rappresentanti dei creditori dei miei clienti e la Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari del Tribunale nel quale era stata iscritta a ruolo la procedura esecutiva.

Nella PEC indicavo per filo e per segno la procedura da seguire per stralciare il debito dei miei assistiti mediante la vendita della loro abitazione e comunicavo a quel professionista tre cose.

E, cioè, che:

  1. Qualche giorno prima era stata la stessa Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari del Tribunale a confermarmi la procedura che gli indicavo nella mail (e visto che questa era in copia conoscenza non aveva motivo di credere che stessi dicendo il falso);
  2. Quale delegato alla vendita e ausiliario del Giudice, lui era obbligato per Legge a favorire ogni eventuale atto di transazione tra i miei clienti e i loro creditori. In conseguenza di ciò il suo attuale comportamento andava contro tale obbligo normativo;
  3. Se, per colpa del mancato deposito della sua nota spese, la transazione che avevo perfezionato con i creditori dei miei clienti fosse saltata e, magari, nel frattempo l’abitazione dei debitori fosse stata anche venduta all’Asta, i miei assistiti avrebbero agito contro di lui a titolo di responsabilità professionale e risarcimento dei danni a loro causati.

Il giorno dopo quella persona aveva depositato il documento che ci serviva e fu possibile fare l’atto di compravendita ed estinguere la procedura esecutiva in corso senza incorrere in altri problemi.

Ora…

Ti ho raccontato queste due storie per un motivo:

Farti comprendere che le persone coinvolte a vario titolo nelle tue pratiche a saldo e stralcio, con il loro comportamento o la loro rigidità mentale, potrebbero ostacolare il tuo lavoro anche quando quest’ultimo andrebbe tutto a loro vantaggio; come del caso di cui ti ho appena parlato.

Quel delegato alla vendita, infatti, depositando la sua nota spese, sarebbe stato pagato di lì a qualche giorno e, di conseguenza, il fatto di non volerla produrre in atti andava solo a suo sfavore (anche perché, alla peggio, quel deposito non avrebbe comportato NESSUN danno o problema procedurale anche nel caso in cui la transazione fosse saltata per altri motivi e la procedura esecutiva fosse continuata così come da prassi).

Quindi, non dare MAI per scontato che i tuoi interlocutori siano consapevoli di tutte le cose da fare (o da non fare) per portare a termine un saldo e stralcio del debito e, di conseguenza, cerca sempre di guidare le loro azioni e prevedere le loro obiezioni.

Comportati come un Project Manager e vigila il lavoro ed il comportamento di chi ti sta intorno.

Meglio una telefonata o un’email in più che di trovarsi di fronte ad un problema in grado di demolire tutto il lavoro fatto fino a quel momento.

Ricordati che una trattativa a saldo e stralcio non è una gara di velocità, ma una maratona… e le maratone si vincono tenendo duro, prevedendo le difficoltà ed affrontando queste ultime, se e quando si presenteranno.

Quindi, tieni gli occhi e le orecchie aperte e sii sempre pronto.

Conosci un professionista che si occupa di saldi e stralci?

(Per esempio un avvocato, un agente immobiliare o un investitore…)

Condividi questo articolo con lui (o lei) e fagli conoscere questo progetto.

Te ne sarà grato!

Allerta SPOILER:

Nel prossimo episodio di “Negoziare con la Banca” ti parlerò di come prevedere e valutare le alternative del creditore del tuo cliente ancora prima di accettare l’incarico di quest’ultimo.

Ti consiglio di non perderti quella puntata se vuoi riuscire a capire quali pratiche ti faranno dannare e quali, invece, potranno essere risolte con facilità da te e dalla tua squadra.

Quello di cui ti parlerò ti farà risparmiare un mucchio di tempo e di soldi.

Ci vediamo qui tra sette giorni.

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L’autore
Andrea Gamberi

Tratto con le Banche e le Finanziarie per restituire una vita alle persone che mi chiedono aiuto… in sostanza risolvo problemi e non ne creo di nuovi.

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