Quando si parla di acquisto del credito finalizzato ad un investimento immobiliare, molte persone si innamorano dell’indirizzo dell’abitazione e non mettono nero su bianco i numeri dell’operazione che stanno progettando di fare (oppure, presi dall’euforia del momento, forzano quei numeri facendoli portare nel Business Plan che avranno preparato per l’occasione).

Comportandosi così, però, quelle persone (e tutti coloro che hanno investito il proprio denaro in quel modo) gettano le basi del futuro disastro che li vedrà protagonisti… disastro che, il più delle volte, si sarebbe potuto evitare facendo una Due Diligence Immobiliare, seria e ponderata, del bene a garanzia dell’NPL attenzionato.

In questo nuovo episodio di “Negoziare con la Banca”, quindi, continuiamo a ragionare sulle cose da fare PRIMA di acquistare un credito bancario, il tutto ponendo la nostra attenzione sul c.d. “sottostante immobiliare” a garanzia del contratto che si starà valutando di comprare.

Ma, prima di entrare nel vivo del discorso

Mi presento:

Mi chiamo Andrea Gamberi e, negli ultimi anni, complice la risonanza mediatica che ha avuto questo tipo di operazioni, mi capita sempre più spesso di avere a che fare con persone, così focalizzate sul desiderio di diventare ricche e famose comprando crediti bancari, da essere completamente cieche rispetto alle cautele minime da adottare per non rompersi tutte le ossa operando in quel tipo di mercato.

Cautele come la verifica dell’immobile a garanzia del credito attenzionato

Ed è proprio per questo motivo che, adesso, risponderò ad una domanda ben precisa e, cioè:

«Perché bisogna fare una Due Diligence Immobiliare?»

Per il fatto che, come ti dicevo poco fa, questo tipo di attività rappresenta UNO dei “cordoni di sicurezza” che ti impedisce di farti molto male…

Nel 97% dei casi, infatti, se ti sei avvicinato al mondo dei crediti deteriorati è stato perché volevi riuscire a mettere le mani sul bene posto a garanzia dell’NPL che starai valutando di comprare. In conseguenza di ciò, per capire se stai ponendo (o meno) le basi di un buon affare, DEVI analizzare quell’immobile ai Raggi X, alla ricerca di informazioni da utilizzare per costruire il tuo Business Plan.

Agire in modo diverso (per esempio fidandosi delle sensazioni di pancia o delle chiacchiere da bar del primo venuto ma senza aver analizzato i dati in maniera seria e strutturata) ti porterà a prendere delle decisioni sbagliate e a buttare dalla finestra un mucchio di tempo e di denaro dietro ad un’operazione inutile e infruttuosa (per te e per i tuoi possibili clienti o partner d’affari).

Ok… ma, nello specifico

«Cosa bisogna controllare durante la D.D. Immobiliare?»

Un’attività di questo tipo prevede l’analisi di tre aree distinte e collegate tra loro e, cioè:

1. l’aspetto tecnico/progettuale dell’immobile a garanzia del credito che starai valutando di comprare;
2. l’analisi legale di quel “sottostante immobiliare”;
3. e l’ambito economico/finanziario dell’operazione.

Vediamoli uno per uno qui di seguito, partendo dal primo punto:

1 – l’aspetto tecnico/progettuale del bene

La prima cosa da fare in sede di Due Diligence Immobiliare è quella di controllare:

• Lo stato dei luoghi;
• La corrispondenza dell’immobile alla planimetria presente in Catasto;
• L’analisi dei costi e dei tempi necessari all’adeguamento del bene (per esempio, nel caso ci fosse bisogno di procedere con delle riparazioni, rifacimenti, cambi di destinazione d’uso o riqualificazioni).
• La verifica di tutti gli aspetti ambientali, di impiantistica e di struttura dell’immobile;
• e così via, ponendo l’attenzione su tutte le altre questioni relative all’aspetto tecnico dell’abitazione che starai valutando.

Fare questo tipo di analisi ti permetterà di stimare, in maniera sommaria, tempi e costi per il perfezionamento dell’operazione, fornendoti dei dati fondamentali per integrare il tuo Business Plan (sia in merito alle voci di spesa che al timing relativo al ritorno dell’investimento).

Una volta superata questa fase, poi, dovrai porre l’attenzione su

2 – L’aspetto legale del sottostante immobiliare

Nello specifico dovrai:

• Analizzare tutta la documentazione relativa al bene oggetto di valutazione (per esempio l’atto di provenienza, la continuità delle trascrizioni nel ventennio ecc.)
• Controllare le trascrizioni e delle iscrizioni pregiudizievoli: ponendo l’attenzione, per esempio, sulle possibili ipoteche volontarie e giudiziali o sugli eventuali contratti trascritti sull’immobile (come le locazioni ultranovennali o i vincoli di destinazione ecc.);
• Verificare che non siano trascorsi più di venti anni dalla data di iscrizione dell’ipoteca a garanzia del credito che si intende acquistare e, in caso contrario, accertarsi se detta garanzia ipotecaria sia stata adeguatamente rinnovata oppure no; 
• Ragionare sui possibili contratti registrati che potrebbero essere opponibili a terzi o alla procedura esecutiva (per esempio locazioni abitative registrate prima della notifica dell’atto di pignoramento ecc.).
• E così via…

Questa seconda fase della Due diligence ti permetterà di comprendere quale sia il grado di tutela del tuo possibile investimento in termini di garanzie immobiliari.

E, per ultimo dovrai stimare

3 – l’aspetto economico dell’operazione

E potrai fare questa cosa:

• Analizzando e quantificando gli eventuali costi di sanatoria o di ristrutturazione da sostenere per l’acquisizione e la successiva rivendita del bene;
• Verificando la presenza di eventuali spese condominiali straordinarie già deliberate (per esempio relative al rifacimento delle parti comuni dell’edificio, della facciata, del tetto, ecc.);
• Facendo fare almeno un paio di valutazioni dell’abitazione da parte di altrettante agenzie immobiliari di fiducia; agenzie che dovranno essere presenti ed operanti sul territorio di riferimento. Queste valutazioni dovranno essere utilizzate per controllare che la stima fatta in sede di analisi preliminare del bene sia corretta e, in caso contrario, per aiutarti ad adeguare il valore dello stesso nel tuo Business Plan dell’operazione;
• E via dicendo…

Le informazioni ricavate in quest’ultima fase ti saranno utili per quantificare costi e ricavi dell’operazione.

Come ti dicevo poco fa, però, NON sempre si fanno tutte queste stime preliminari; il motivo di questa cosa è che, il più delle volte, si è troppo innamorati dell’indirizzo per rendersi conto dell’errore di valutazione che si sta compiendo.

Ok… ma

«Cosa intendi dire con l’essere innamorati dell’indirizzo?»

Intendo dire che, spesso, si è così convinti delle proprie valutazioni personali su un certo determinato bene che si può essere portati ad ignorare (o sottovalutare) le informazioni che tendono a confutare o a ridimensionare le nostre stime. Nella nostra mente etichettiamo quelle informazioni come “pessimistiche” o “poco rilevanti” e, di conseguenza, tendiamo a forzare i numeri del Business Plan che avremo costruito, facendoli portare come fa più comodo a noi.

Il punto è che, però, lo scopo delle Due Diligence immobiliari è proprio quello di far saltare all’occhio le criticità associate all’acquisto di un credito e, di conseguenza, drogando i numeri e facendoli portare andiamo a rendere inutile quello strumento.

Questa brutta abitudine espone te, i tuoi partner e i tuoi possibili clienti, al rischio di perdere tempo e soldi (oltre a farti fare una pessima figura con loro).

A questo punto, come ti dicevo nello scorso episodio

Devi pensare alla Due Diligence come a una Spada e uno Scudo

• uno SCUDO in grado di proteggerti dai pericoli dell’operazione che starai progettando di fare;
• una SPADA utile nella lotta contro il titolare del credito per la definizione del prezzo di cessione.

In merito a quest’ultimo punto, infatti, rendersi conto che il titolare del credito abbia una valutazione sbagliata del sottostante immobiliare a garanzia dell’NPL che intende venderti ti permetterà di avere una leva durante la trattativa; leva che, però, potrai utilizzare SOLO se sei stato in grado di rendere OGGETTIVE ed INCONTESTABILI le tue valutazioni in merito a quel bene.

Ciò detto,

Se stai pensando di acquistare un NPL

Ho un CONSIGLIO per te

Non sottovalutare MAI i rischi dell’operazione che starai pensando di portare a termine: comprare un credito deteriorato NON é né una cosa semplice da fare e neppure un’attività senza rischi…

Comprare NPL vuol dire acquistare la vita finanziaria di una persona e della sua famiglia e diventare il creditore di qualcuno… con tutto quello che ne consegue (cause legali incluse).

Non è una cosa che si può fare a cuor leggero senza un’attenta analisi dei rischi/benefici.

Rischi e benefici che potranno essere determinati solo mediante un’approfondita Due Diligence Legale ed Immobiliare.

Allerta SPOILER:

La prossima settimana parleremo del fatto che sia il mercato del saldo e stralcio che quello dell’acquisto del credito si stanno riempiendo sempre di più di “cazzari improvvisati” e, di conseguenza, di come devi fare per scovarli ed evitarli.

Sarà una puntata ricca di spunti e di consigli pratici.

Ci vediamo qui tra sette giorni