Alle volte le trattative a saldo e stralcio rischiano di naufragare per colpa dell’ignoranza di soggetti che ignoranti NON dovrebbero essere…
Soprattutto quando tali individui sono stati incaricati da un Giudice di assisterlo nella vendita all’Asta dei beni del debitore. Nello specifico ti sto parlando del delegato alla vendita, del custode giudiziario e del CTU che ha redatto la perizia immobiliare.
A questo punto, quindi, ti potresti chiedere:
«Ma perché un saldo e stralcio può rischiare di fallire per colpa di tali professionisti?»
Lo scoprirai tra poco in questo nuovo episodio di “Negoziare con la Banca”.
Ma prima di entrare nel vivo del discorso
Mi presento:
Mi chiamo Andrea Gamberi e il mio lavoro è quello di stralciare i debiti dei miei clienti.
Per riuscire a chiudere con successo oltre il 96% delle transazioni che mi vengono affidate, per prima cosa ho dovuto imparare a prevedere (e a gestire) tutti gli intoppi che potrei trovarmi di fronte nella maratona che corro assieme ai debitori.
E parte di questi intoppi sono proprio gli “Ausiliari del Giudice“.
Ma partiamo dalle basi:
Un saldo e stralcio del debito NON può considerarsi concluso fino a quando non si sarà riusciti materialmente a pagare il creditore (in questo modo adempiendo all’accordo preso ed estinguendo per sempre i debiti residui del proprio cliente).
Il fatto è che, il più delle volte, per riuscire a pagare la banca (o chi si è intestato quel credito) ci sarà bisogno di vendere qualche cosa di proprietà del debitore.
Nel 97% dei casi, quel “qualche cosa” sarà la sua abitazione; abitazione che, però, quasi sempre sarà già stata pignorata e starà per essere venduta all’asta dal Tribunale.
Ora…
Per Legge, il pignoramento dell’abitazione del debitore ne impedisce la vendita a terzi (a meno che la cosa non sia autorizzata dal creditore che ha trascritto quell’atto giudiziale). In conseguenza di ciò, dopo aver raggiunto un accordo a saldo e stralcio con la banca, per trasferire la proprietà del bene immobile pignorato e poter pagare il creditore, ci sarà bisogno di mettere in atto una strategia definita: “vendita in contestuale”.
Strategia che funziona così:
Innanzitutto, per evitare ogni tipo di intoppo, si dovrà avvertire il Giudice e la Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari del Tribunale che gestisce l’asta dell’abitazione, che si è raggiunto un accordo tra le parti. Nel fare questa cosa, quindi, si dovrà anche precisare che tale accordo prevederà l’estinzione della procedura esecutiva per mezzo della “vendita in contestuale” dell’immobile pignorato.
Dopo aver avvisato il Magistrato e la Cancelleria di tutto ciò, di conseguenza, si provvederà a fissare la data del rogito.
Il giorno dell’atto, il notaio provvederà a stipulare la compravendita, facendo firmare, ad acquirente e venditore, tutti i documenti e prendendo in mano gli assegni destinati al creditore (ma NON firmando a sua volta l’atto in modo tale da non chiudere la vendita).
Una volta che gli assegni saranno nelle mani del notaio, il creditore depositerà in atti la propria rinuncia all’esecuzione.
Visto che la Cancelleria sarà stata già avvertita della cosa, scaricherà immediatamente dal PCT (cioè dal portale del Processo Civile Telematico) la rinuncia alla procedura esecutiva depositata dal creditore procedente e provvederà a girare subito il tutto al Giudice, in modo che quest’ultimo possa emettere il provvedimento di estinzione e l’ordine di cancellazione del pignoramento trascritto sull’immobile.
Una volta che il Magistrato avrà formalizzato tale provvedimento, la Cancelleria rilascerà alle parti una copia conforme con urgenza di quanto disposto dal Giudice… copia che servirà al notaio come prova che la procedura esecutiva è venuta meno (assieme al relativo pignoramento immobiliare).
A questo punto il notaio firmerà la compravendita, rendendo ufficiale tale atto, e consegnerà gli assegni al delegato del creditore.
E vissero tutti felici e contenti.
Fine della storia.
Ora…
Dove può nascondersi il problema?
Presto detto
Per estinguere la procedura esecutiva, il Giudice avrà bisogno che, ove nominati, i propri ausiliari (e, cioè: il Delegato alla Vendita, il Custode Giudiziario ed il CTU) depositino le loro note spese. Il tutto in modo tale che il Magistrato possa liquidarle.
Senza tale deposito, quindi:
- il Giudice NON potrà estinguere la procedura esecutiva nel modo e nei tempi necessari alle esigenze del debitore (e, cioè, nella mattinata in cui si terrà il rogito dell’immobile);
- l’atto non si potrà perfezionare (in quanto il notaio, non avendo in mano il provvedimento di estinzione dell’esecuzione, non firmerà la compravendita);
- e, di conseguenza, l’accordo raggiunto con il Creditore sarà a rischio (visto che non ci sarà il pagamento di quanto previsto in base alla transazione sottoscritta dalle parti).
Ora…
Ti può sembrare assurdo, visto che il deposito delle note spese è finalizzato al pagamento degli stessi professionisti che lo depositano; eppure, quando li chiamerai per chiedere loro di procedere in tal senso, alle volte potrebbero rifiutarsi di farlo.
Strano vero?
Già…
A questo punto, quindi, potresti chiederti:
«Ok… ma perché gli Ausiliari del Giudice dovrebbero creare problemi nel depositare quel documento se è nel loro interesse farlo?»
Per tre motivi:
- Per prima cosa perché non ti conoscono e, visto che ti presenterai come il consulente del debitore esecutato, potrebbero non fidarsi di quello che starai dicendo loro;
- In secondo luogo perché, spesso, quelle persone non avranno idea di come si svolge, nella pratica, la vendita in contestuale e, di conseguenza, potrebbero fare fatica a capire “il perché” debbano depositare le loro note spese senza che sia stato il Giudice a richiederlo espressamente;
- E, per finire, per il fatto che la strategia della vendita in contestuale può considerarsi “irrituale” in quanto NON è prevista dal Codice di Procedura Civile (anche se è normalmente utilizzata nella prassi) e, quindi, molti avvocati fanno fatica a ritenerla una cosa fattibile o, addirittura, legale.
Capisco che tutto ciò può sembrarti paradossale…
Ed in effetti lo è.
Ma la verità è che questa cosa capita più spesso di quanto ti possa immaginare.
Ti faccio un esempio:
Nel 2024 stavo gestendo una trattativa, importante e complicata, con tre Istituti di Credito.
Il mio cliente aveva la casa all’asta, e la vendita era stata fissata di lì ad un paio di mesi.
Trovammo un punto di incontro con i creditori.
Dopo aver avvertito Giudice e Cancelleria, fissammo la data dell’atto ad un paio di settimane dall’avvenuto accordo e, come sempre, il passo successivo fu quello di telefonare personalmente ad ogni Ausiliario del Giudice per spiegare la cosa ed avvertirlo che avrebbe dovuto depositare le proprie note spese, in modo tale che il Magistrato le avrebbe potute liquidare all’atto di estinguere la procedura esecutiva in corso contro il mio cliente.
Non trovai nessun ostacolo né con il Custode Giudiziario e neppure con il CTU.
Quando, però, contattai il Delegato alla Vendita, quel professionista fu subito ostile e poco collaborativo con me.
Sosteneva che senza una richiesta del Giudice NON avrebbe depositato nulla e mi accusava di fare una cosa illegale.
La situazione era paradossale
Al che cercai di farlo ragionare, ma non ci fu nulla da fare.
Quel professionista rimaneva fisso nelle sue convinzioni e pretendeva che fosse il Magistrato a chiedergli ufficialmente di effettuare quel deposito altrimenti NON avrebbe provveduto in tal senso.
A questo punto andai a parlare con il Giudice e gli spiegai la situazione.
Il Magistrato, quindi, richiese ufficialmente il deposito di quelle note spese, dandogli un termine di quindici giorni per assolvere a questo compito.
Per non rischiare, quindi, fummo costretti a rimandare di qualche giorno la vendita in contestuale; per fortuna, la data dell’Asta era lontana, così come i termini ultimi per effettuare il pagamento ai creditori.
Alla fine, quindi, quel professionista fu costretto a rispettare le richieste del Giudice e, così, tutto si concluse per il meglio.
Ma andò bene solo perché avevamo tempo
Se la data dell’asta fosse stata più vicina e il Giudice ci avesse messo di più ad emettere il suo provvedimento, forse non avremmo avuto modo di chiudere il cerchio pagando il creditore e facendo uscire il mio cliente e la sua famiglia dal tunnel oscuro del debito in cui vivevano da anni.
«E quindi, se questa cosa capitasse anche a me, come dovrei comportarmi?»
Innanzi tutto mantieni la calma e cerca di essere molto chiaro sul perché chiedi a quel professionista di depositare in atti le proprie note spese (il tutto anche se la procedura è ancora in corso e il Magistrato non ha provveduto in prima persona a formalizzare tale richiesta).
Spiegagli come si svolgerà la vendita in contestuale e, se capisci che quella persona è scettica o non si fida delle tue parole, chiedi al gestore del creditore procedente di chiamare personalmente quel professionista per rassicurarlo che ciò che state pensando di fare è lecito (anche se irrituale).
Una volta fatto ciò, ricontatta quel professionista e, se necessario, inviagli per PEC l’accordo raggiunto con i creditori, unitamente ad una richiesta formale di deposito delle proprie note spese. Il tutto in modo tale che quella richiesta assuma una veste ufficiale e vincolante nei termini di Legge. Tieni in considerazione, infatti, che gli Ausiliari del Giudice sono tenuti a favorire ogni eventuale accordo tra le parti per evitare qualsiasi pregiudizio in capo al debitore e alla sua famiglia.
In conseguenza di ciò, nel caso in cui quella persona decidesse volontariamente di NON tenere in considerazione le prove fornite a mezzo PEC e, con il suo comportamento, dovesse creare un pregiudizio al debitore ed alla sua famiglia, allora potrebbe anche rispondere della cosa a livello civile nel caso in cui il tuo cliente decidesse di rivalersi su di lui (o di lei) per il danno subito.
Il tutto, nella speranza che non ci sia MAI bisogno di arrivare a tanto, anche se, purtroppo, alle volte l’ignoranza uccide di più della spada.
Allerta SPOILER:
Nel prossimo episodio di “Negoziare con la Banca” vedremo insieme perché è importante rompere gli schemi nel momento in cui ti troverai a trattare con un gestore di crediti.
Come sempre sarà una puntata pratica e ricca di spunti operativi.
Per questo motivo ti consiglio di munirti di carta e penna e di non mancare.
Ci vediamo qui tra sette giorni
