Se il saldo e stralcio immobiliare fosse uno sport, allora sarebbe una maratona.
Questo perché, in entrambe le cose, non conta quanto sei stato veloce all’inizio o quanta esperienza hai del percorso che stai affrontando.
Quello che ti farà raggiungere il traguardo sarà SOLO la tua capacità di stringere i denti e di superare ogni difficoltà che ti troverai di fronte.
Episodio n. 22 di “Negoziare con la Banca”.
Oggi ti parlerò del perché, se vuoi chiudere un mucchio di stralci immobiliari, devi essere una persona in grado di sopportare parecchio stress e di focalizzare la tua mente sul risultato da raggiungere (anche se questo sembra essere lontano e poco realizzabile).
Ma, prima di tutto
Mi presento:
Mi chiamo Andrea Gamberi e, per riuscire ad aiutare le persone che vengono da me in cerca di una mano contro le Banche e le Finanziarie, sono dovuto diventare un eccellente maratoneta dello stralcio immobiliare.
Anche se con qualche difficoltà, negli anni ho imparato a gestire lo stress e l’ansia associati ad ogni singola trattativa con la Banca e, alla fine di questo episodio, saprai come farlo anche tu.
Ritornando a noi,
Come ti dicevo poco fa
Lo stralcio di un debito è come una maratona
Per riuscire a tagliare il traguardo dovrai essere in grado di superare le mille difficoltà che ti troverai di fronte, il tutto facendo affidamento SOLO sulla tua determinazione e sulla tua capacità di risolvere i problemi.
Il fatto è che, il più delle volte, lo sconforto che proverai in quelle circostanze ti potrebbe annebbiare la vista ed impedire di scorgere la soluzione che starai cercando.
E, ti posso assicurare che, quando tutto sembrerà andar male, dovrai essere molto determinato nel raggiungere il tuo obiettivo, altrimenti sarà probabile che tu ti perda d’animo e che ti arrenda all’idea della sconfitta (rimettendoci, così, un mucchio di tempo e di soldi e lasciando nei guai il debitore che sarà venuto da te in cerca di una mano).

Ti faccio un esempio di vita vissuta…
Ai primi di Giugno del 2022, Giacomo si era rivolto a me e alla mia squadra per risolvere i suoi guai con una Banca.
Sulla carta la sua pratica non era complicata ma, di lì a qualche mese, mi sarei pentito amaramente di aver accettato quell’incarico.
Lui aveva un debito di circa 290.000 euro: debito che era stato venduto ad una S.P.V. (Special Purpose Vehicle e, cioè, una società costituita per veicolare attività finanziarie cedute dagli Istituti di Credito).
Giacomo, poi, era anche proprietario di un immobile, del valore di circa 140.000 euro, che era già stato pignorato e messo all’Asta dal suo creditore.
Avevo affrontato (e risolto) mille volte situazioni come quella.
Ma questa fu la prima volta che lo sconforto mi fece quasi alzare bandiera bianca…
E questo perché
Fin da subito quella fu una pratica “sfigata”
Le trattative con il creditore andavano bene ma, giorno dopo giorno, mi trovavo ad affrontare decine di imprevisti che minacciavano di mandare all’aria tutta l’operazione.
Per esempio, per trovare i soldi per pagare il creditore di Giacomo avevamo messo in vendita la sua casa.
Dopo qualche tempo si fece avanti un potenziale acquirente che aveva già TUTTO il denaro necessario per comprare l’abitazione.
Avevamo una proposta di acquisto firmata ed un accordo con il creditore quando, un martedì pomeriggio di Settembre, mi arrivò la telefonata del Gestore con cui stavo portando avanti la trattativa.

Durante quella telefonata il mio interlocutore mi informava che le politiche interne della “mandante” in relazione alla materia dell’Antiriciclaggio Bancario erano da poco cambiate e, di conseguenza, visto che il promittente acquirente aveva già a disposizione tutto il denaro che gli serviva per acquistare l’immobile, il creditore voleva avere copia dell’estratto conto di quest’ultimo per fare le sue verifiche prima dell’atto di vendita.
Apriti cielo!
Quella persona iniziò ad agitarsi e, non volendo far sapere i fatti suoi a nessuno, si rifiutò di consegnarci copia dei documenti necessari al creditore per poter andare avanti nell’operazione a saldo e stralcio e ritirò la propria offerta.
E questo fu il primo bastone tra le ruote che ci trovammo ad affrontare.
A questo punto
Spronai l’agenzia immobiliare a trovare un altro acquirente.
Dopo una ventina di giorni avevamo già un’altra proposta sul tavolo; solo che, questa volta, il potenziale compratore doveva prendere un mutuo per pagare quella casa.
In conseguenza di ciò dovemmo aspettare che la Banca ci desse l’ok per la finanziabilità di quella persona prima di essere sicuri che avremmo potuto chiudere l’operazione.
Dopo altri 20 giorni l’Istituto di Credito ci disse che il potenziale acquirente avrebbe potuto ottenere i soldi che gli servivano.
Si poteva andare avanti.
Poi il secondo bastone tra le ruote…
Mentre ci occupavamo di trovare qualcuno interessato a comprarsi l’abitazione del debitore, come al solito, avevo fatto incaricare un tecnico di verificare che la situazione catastale ed urbanistica dell’immobile fosse in regola.
In teoria non ci sarebbe stato bisogno di fare questa cosa, in quanto era presente una perizia del C.T.U. (Consulente Tecnico di Ufficio) del Tribunale. Perizia dalla quale l’immobile risultava ok ma, visto che anche i periti nominati dal Giudice sono persone e possono sbagliare, per mero scrupolo, volevo controllare che il tecnico avesse fatto bene il proprio lavoro.
Il tutto per evitare imprevisti che avrebbero potuto ostacolare la vendita dell’abitazione.
Ed infatti avevo fatto bene ad essere prudente:
Il geometra che avevamo incaricato trovò un problema urbanistico da sanare prima dell’atto di vendita.
Una cosa facilmente risolvibile.
Il fatto era che, però, per superare quel piccolo ostacolo, il Comune ci avrebbe messo dai due ai tre mesi.
Ma noi NON avevamo tutto quel tempo a disposizione, in quanto ci eravamo impegnati a pagare il creditore entro il 31 Dicembre 2022 e, se avessimo aspettato i tempi del Comune, avremmo sforato i termini stabiliti e l’accordo sarebbe saltato.

A quel punto,
Mandai il nostro tecnico a parlare con il responsabile dell’Ufficio Urbanistica
Gli feci spiegare l’urgenza della cosa e, con un po’ di preghiere, tanta pazienza e una buona dose di faccia tosta, riuscimmo ad ottenere la sanatoria nell’incredibile tempo di 20 giorni.
Tanta soddisfazione per tutti, ma passammo quei 20 giorni senza dormire la notte.
Ora…
Finalmente eravamo in dirittura d’arrivo ma, visto che non c’è mai due senza tre, ben presto ci trovammo di fronte al
Terzo bastone tra le ruote da risolvere
Giacomo aveva un problema con la propria ex-moglie.
Per via del divorzio che avevano affrontato tempo prima, aveva ammucchiato un debito di circa 90.000 euro nei confronti di quest’ultima.
A meno di tre settimane dalla vendita della sua abitazione, l’avvocato della donna la fece intervenire nella procedura esecutiva in corso.
Visto che, ora, i creditori erano due, per estinguere quella procedura esecutiva, fermare l’asta e risolvere i problemi del mio cliente, dovevo ANCHE trovare un accordo con la sua ex-moglie.
A questo punto
I problemi erano due:
- trovare i soldi da offrire alla donna per chiudere un accordo con lei;
- riuscire a raggiungere un compromesso con quest’ultima nonostante la rabbia e il rancore che lei avrebbe potuto provare nei confronti dell’ex-marito.
Per il primo problema la risposta era semplice
Avrei trovato il denaro necessario a pagarla dalla vendita dell’immobile di Giacomo.
Trattando con il creditore principale, infatti, ero riuscito a strappare un ottimo sconto e mi erano avanzati circa 12.000 euro dalla vendita.
Denaro che, inizialmente, sarebbe finito nelle tasche del mio cliente e che, ora, invece, avrei utilizzato per pagare la sua ex-moglie.
Giacomo non fu per niente contento della cosa ma dovette mandare giù il rospo perché, in caso contrario, la sua casa sarebbe stata venduta all’Asta e lui sarebbe rimasto con il sedere per terra e alla canna del gas.
Tra i due, però,
Era il secondo problema a preoccuparmi di più
Trattare con dei creditori che possono provare rancore per la propria controparte è una cosa molto complicata… se NON gestite bene, queste persone, spesso preferiscono far del male al proprio debitore piuttosto che recuperare i loro soldi da lui.

E, visto che questa pratica non era nata sotto i migliori auspici, mi trovavo proprio in questo genere di situazione.
La ex-moglie di Giacomo, infatti, covava una furia omicida nei suoi confronti ed io avevo meno di due settimane per trovare un accordo con lei ed evitare che la trattativa naufragasse.
Dentro di me iniziavo a chiedermi se ce l’avrei fatta.
Dopo otto giorni di negoziazioni serrate avevamo un accordo che ci affrettammo a mettere nero su bianco e a far firmare alla donna.
Anche questa volta il pericolo sembrava scampato.
Finalmente arrivò il giorno della vendita
Nel frattempo, però, erano spuntati come funghi altre decine di piccoli imprevisti che avevano provato mentalmente (e fisicamente) sia me che la mia squadra.
Non ne potevamo più.
Eravamo sfiniti e non vedevamo l’ora di chiudere la questione per sempre.
La sorte, però, non aveva smesso di tirarci dei brutti scherzi
Quella mattina, infatti, ci furono altri tre imprevisti che mi tolsero qualche anno di vita.
Iniziammo quando la Banca che doveva erogare il mutuo fece un bonifico urgente ed irrevocabile per pagare il primo creditore.
Di solito per avere visibilità dell’avvenuto pagamento ci potrebbe volere una mezz’ora o poco più ma, quel giorno, NON vi era traccia dell’accredito sul conto corrente del beneficiario.
E senza un formale accredito delle somme, il creditore NON avrebbe depositato l’istanza di rinuncia alla procedura esecutiva in corso.
Aspettammo un’ora… due ore… ma di quei soldi non c’era nessuna traccia.
Panico…
Volarono telefonate di fuoco tra il funzionario della Banca, la sede centrale dell’Istituto di Credito e il mandante del creditore.
Nessuno sapeva quello che stava accadendo.
Poi, finalmente, quei benedetti soldi spuntarono sul conto corrente del beneficiario e si poté procede oltre.
Poi fu il turno del secondo imprevisto
La ex-moglie di Giacomo era un fascio di nervi, e lo stare ad aspettare per ore che la situazione si risolvesse non l’aveva certo aiutata a calmarsi.
Quando fu il suo turno di prendere i soldi che avevamo concordato con il suo legale, quest’ultima si rifiutò di farlo.

Senza il suo accordo la procedura esecutiva NON poteva chiudersi e la casa rischiava di essere venduta all’Asta e, di conseguenza, tutto il lavoro fatto fino a quel momento sarebbe andato in fumo.
Ero spiazzato.
Impiegai almeno un’ora per cercare di farla riflettere sulle conseguenze delle proprie azioni ma sembrava non sentire ragioni.
Non le importava nulla di aver firmato di suo pugno un accordo e di rischiare di subire una causa civile per risarcimento del danno da parte del suo ex-marito e del promittente acquirente.
Poi, dopo un’altra mezz’ora, quando si fu calmata, finalmente si convinse e chiudemmo la questione anche con lei.
E, per ultimo, la ciliegina sulla torta
Entrambi i creditori erano stati pagati, la procedura esecutiva era stata cancellata, tutto sembrava a posto… ma al notaio mancava una procura speciale di cui non si era accorto prima.
Senza quel documento non potevamo cancellare l’ipoteca iscritta sull’abitazione venduta.
Al che, esasperato dalla situazione paradossale, telefonai al Gestore della pratica e gli chiesi di inviarla subito per PEC. Quest’ultimo, però, non era in ufficio e giurava di averla già mandata qualche giorno prima per posta elettronica.
Passammo almeno un’ora a cercare quella mail ma non ne trovammo traccia.
Alla fine chiamammo lo studio del notaio che l’aveva preparata e ce la facemmo mandare da lui.
L’incubo era finito
Eravamo entrati dal notaio alle 9 del mattino e ne eravamo usciti, vincenti e stremati, alle 3 del pomeriggio.
Una cosa mai successa.
Ora…
«Qual è la morale della storia?»
La morale è che ci saranno sempre degli imprevisti che ti metteranno i bastoni tra le ruote e, se vorrai riuscire a portare a casa il risultato, dovrai stringere i denti e cercare di superare tutti gli ostacoli che ti troverai di fronte senza cedere allo sconforto del momento.

Lo so… non è facile fare questa cosa (e il caso che ti ho raccontato ne è la prova).
Più volte in quei mesi ho pensato che non ce l’avremmo fatta ma, poi, la volontà di NON arrendersi ha prevalso sullo sconforto e siamo riusciti a tagliare il traguardo… proprio come in una maratona.
«Ok… ma cosa devo fare nello specifico?»
La capacità di essere resilienti rispetto allo stress che potresti provare nel gestire questo genere di operazione è un’abilità che può essere acquisita e migliorata.
Un modo per farlo (e che è anche alla portata di tutti) è la meditazione.
Dedicarsi a questa pratica per una decina di minuti al giorno (oppure quando ci si rende conto di averne bisogno) ti può aiutare ad abbassare il tuo livello di stress e a riconquistare il tuo centro.
Se non hai confidenza con queste cose,
Fai così:
Trova un posto tranquillo dove non verrai disturbato.
Silenzia il cellulare.
Siediti comodo e chiudi gli occhi.
Inizia a respirare mantenendo la tua mente concentrata sul respiro.
Ogni volta che ti distrarrai pensando ad altro, prendi coscienza della cosa e riporta gentilmente la tua concentrazione sul respiro.
Non devi fare altro.
Inizia con un paio di minuti più volte al giorno e poi aumenta il tempo dedicato alla meditazione a tuo piacimento.
L’esercizio NON è quello di rimanere focalizzati sulla propria respirazione MA quello di rendersi conto che la propria mente sta divagando.
Questa cosa ti aiuterà a prendere coscienza dei tuoi pensieri e, con il tempo, a comprendere quali siano utili per migliorare la tua vita e quali, invece, siano dannosi.
Può sembrare una cosa “new-age” ma non lo è affatto, e soprattutto FUNZIONA
Io pratico meditazione tutti i giorni e ti assicuro che la qualità della mia vita e delle mie negoziazioni è aumentata molto per merito di questa cosa.
Visto che puoi dedicarti a meditare quando vuoi tu, in qualunque posto (anche quando sei in macchina, fermo ad un semaforo) e senza spendere un euro, prova anche tu e poi fammi sapere che risultati hai avuto.
Allerta SPOILER:
Nel prossimo episodio di “Negoziare con la Banca” parleremo dell’importanza di avere una squadra e di selezionare con attenzione i suoi membri per riuscire a chiudere tutte le operazioni a saldo e stralcio che stai gestendo.
Sarà una puntata succosa e molto interessante.
Non mancare.
TI aspetto qui tra sette giorni
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