«Il MOMENTO D’ORO degli investimenti immobiliari».
In molti descrivono così quello che stiamo vivendo in questi anni
Ora…
Chi afferma questa cosa non si riferisce alla possibilità di acquistare, direttamente e a forte sconto, delle abitazioni o dei locali commerciali sul mercato libero o all’Asta, ma di venirne in possesso DOPO aver comprato dei contratti di credito bancario ad essi collegati.
I c.d. NPL (Non Performing Loans).
Sono convinto che questa sia una nuova corsa all’oro… più o meno come quella avvenuta in California nel 1849.
La febbre dell’oro che si scatenò in America in quel periodo, infatti, attirò in quelle terre migliaia di persone con la promessa di una ricchezza facile. Persone che poi, cercando inutilmente di realizzare quel sogno, HANNO PERSO TUTTO quello che avevano.
Così come allora, anche questa “epoca d’oro” nasconde RISCHI che possono esserti fatali, soprattutto se non sei preparato ad affrontarli.
Rischi che possono immobilizzare il tuo investimento per parecchi anni o, addirittura, fartelo perdere del tutto.
In questo nuovo episodio di “Negoziare con la Banca”, quindi, parleremo di acquisto del credito bancario, dei suoi pericoli e delle cose a cui prestare attenzione se vuoi evitare di rimetterci un mucchio di soldi per nulla.
Ma, prima di entrare nel vivo del discorso
Mi presento:
Mi chiamo Andrea Gamberi e, durante tutta la mia vita, ho sempre creduto che:
«Se qualcosa è troppo bello per essere vero, quasi MAI LO SARÀ»
Questo concetto si può applicare ad ogni cosa e, a maggior ragione, lo puoi utilizzare per valutare i messaggi commerciali di chi vende corsi su come comprare crediti bancari deteriorati. Soggetti che, con le loro parole, fanno credere a tutti che acquistare NPL sia una cosa facile da fare, alla portata di chiunque e, soprattutto, priva di rischi…
Fino a che, poi, qualcuno ci prova e (non conoscendo in maniera approfondita i pericoli a cui va incontro) ci rimette persino le mutande.
Ora…
Visto che siamo tutti “maggiorenni e vaccinati” (come si dice dalle mie parti), è il momento di uscire dal mondo dei sogni e di iniziare a ragionare seriamente su quello che si può fare in questo specifico settore (prima di finire alla canna del gas per colpa di scelte sbagliate).
Ma partiamo dal principio:
Perché è diventato “di moda” l’acquisto del credito bancario?
Il motivo principale di questa cosa è il fatto che, al giorno d’oggi, per un investitore immobiliare è sempre più difficile fare buoni affari all’Asta.
I saldi e stralci, poi, sono complicati, soprattutto perché bisogna convincere il debitore a farsi rilasciare la delega per la trattativa con la Banca e inoltre, in questo momento storico, la concorrenza e lo scetticismo delle persone ha reso molto più difficile di prima portare a casa un risultato.
In linea di principio, però, acquistare un credito bancario deteriorato (il c.d. NPL) può permettere all’investitore di superare quegli ostacoli.
Usando questo tipo di strategia, infatti, ci si troverà a negoziare direttamente con la Banca… l’unico soggetto sempre disposto al dialogo. Soggetto che, inoltre, potrebbe avere un interesse concreto a disfarsi, in tempi brevi, di un credito da incassare in cambio di soldi contati.
Una volta acquistato quel credito, poi, l’investitore potrà decidere se, per esempio:
- far vendere dal Tribunale l’immobile a garanzia;
- negoziare con il debitore un rientro di quello che gli deve;
- oppure farsi assegnare l’abitazione dal Giudice a compensazione del suo credito.
- e così via…
Tenendo a mente queste premesse, poi, per capire il motivo per cui si sente sempre più spesso parlare di acquisto di NPL
Bisogna rivolgere l’attenzione al “mercato della formazione”
Di fatto, comprare crediti è una procedura molto tecnica e complicata… non è come andare al supermercato ad acquistare un kg di mele.
Per questo motivo è sorta l’esigenza di formarsi, in modo da capire come svolgere al meglio quel genere di attività.
Di conseguenza, in rete, sono spuntati come funghi corsi e seminari che promettono di insegnarti a svolgere in maniera profittevole questo lavoro. Ed il marketing legato a tali eventi formativi (come è normale che sia) spinge sempre ad evidenziare tutte le opportunità che si hanno nel percorrere quella via ma non pone MAI l’attenzione sui pericoli che si nascondono dietro l’angolo (e che potrebbero farti finire alla canna del gas).
Tutto ciò comporta il fatto che molte persone si avvicinano al mondo dell’acquisto del credito in modo un po’ troppo superficiale, commettendo errori e rimettendoci tempo, reputazione ed interi capitali nel tentativo di trovare la pepita d’oro.
«Ok… ma, quindi, quali pericoli nasconde l’acquisto di un NPL?»
I pericoli sono almeno tre.
Per prima cosa
1 – Il rischio di SPRECARE il proprio TEMPO inutilmente
L’illusione che hanno tutti quando approcciano a questo tipo di attività è quella di poter trovare subito (e con facilità) il credito da comprare.
NON è quasi MAI così.
Per prima cosa, infatti, ricordati sempre che, anche se avrai trovato quello che ti interessa acquistare, NON è detto che il titolare di quel credito sia disposto a cedertelo.
Questo perché è probabile che anche la tua controparte della Banca (o della società proprietaria di quella posizione) si sia accorta del valore del sottostante immobiliare a garanzia del credito azionato contro il debitore e, di conseguenza, proprio per questo motivo, NON abbia interesse a disfarsene (a meno di non farci un buon affare abbattendo, però, di molto il tuo utile futuro).
Al contrario, invece, il creditore sarà sempre ben disposto a cedere a terzi i crediti garantiti da “beni spazzatura” (come, per esempio: immobili di scarso valore, magari parzialmente abusivi o in comproprietà con altri soggetti non esecutati) che, proprio per questo motivo, non gli assicurano il recupero dei propri soldi. In tal modo, infatti, quel creditore si sbarazzerà in un colpo solo di una posizione poco remunerativa e scaricherà il rischio di incasso sulle spalle di qualcun altro.
Per lui sarà un affarone… per te un po’ meno.
Ora…
Ti assicuro che, in base alla mia esperienza diretta, per trovare una pepita d’oro dovrai sporcarti le mani e spalare tanta terra.
Questo, però, ti porterà ad investire molto tempo ed energie in quell’attività; tempo ed energie che potrebbero anche non venir MAI ripagate.
Ciò detto, parliamo ora del secondo pericolo e, cioè:
2 – Il rischio associato al credito
Come ti dicevo poco fa, le Banche vendono di tutto… soprattutto la spazzatura che si trovano a bilancio.
Nell’analizzare linee di credito alla ricerca dell’occasione d’oro, quindi, capita spesso di trovare situazioni in cui, per esempio, l’ipoteca sull’immobile a garanzia della Banca si sia prescritta in quanto non rinnovata nel ventennio oppure che sia lo stesso credito ad essersi prescritto perché, magari, sono trascorsi più di dieci anni da quando è stato rivendicato l’ultima volta nei confronti del debitore.
E così via…
Non accorgersi di queste situazioni può essere un disastro, soprattutto se sborsi un mucchio di soldi nella speranza di fare l’affare della vita e, poi, vedi tutti i tuoi sogni di ricchezza svanire in pochi secondi come neve al sole.
E, questo, solo per quello che riguarda i rischi legali associati al credito.
Poi esistono anche i pericoli collegati all’immobile messo a garanzia dal debitore.
Di solito, se non esiste ancora una CTU tecnica del Tribunale, quello che saprai di quel bene sarà ciò che sapeva la Banca al momento della concessione del mutuo… informazioni che potrebbero risalire ad un decennio fa (o anche di più).
In quei casi, quindi, non avrai la più pallida idea dello stato in cui versa quell’immobile: non saprai se ci sono abusi edilizi, se si trova in una situazione fatiscente o se, invece, nulla è cambiato rispetto al passato. Ma questo comporterà il rischio di trovarsi a rivendicare dei diritti su qualche cosa che potrebbe non valere abbastanza soldi neppure per coprire i soli costi di acquisizione di quel credito.
E non mi sembra una buona prospettiva.
Per finire, poi, nel momento in cui deciderai di acquistare un NPL, ti troverai di fronte al pericolo più grande di tutti:
3 – Il rischio di ESSERE IL CREDITORE di qualcuno
Molte delle persone che si approcciano a questo “mondo” NON si rendono conto del fatto che, comprando un NPL, diventano a tutti gli effetti i creditori della persona che aveva sottoscritto quel mutuo… esattamente come, prima di loro, lo era la Banca.
Questa cosa comporta un rischio molto alto da parte dell’acquirente:
Il pericolo di contestazioni legali da parte del debitore
Tieni sempre a mente che chi sta perdendo la propria casa all’Asta è disperato.
Di solito passa tutto il suo tempo a cercare soluzioni per evitare di andarsene via da lì o, per lo meno, per ostacolare il più possibile l’operato del proprio creditore.
E, purtroppo per te, al giorno d’oggi i modi per fare questa cosa sono tanti.
Per esempio, quella persona potrebbe:
- contestare la tua legittimazione attiva alla riscossione di quel credito (in sostanza, cercando di mettere in dubbio la regolarità delle operazioni di cessione di quell’NPL. NPL che, spesse volte, ha subìto vari passaggi di mano prima di giungere a te. Per fare questa cosa, quindi, il debitore tenterà di dimostrare al Giudice che tu non sei legittimato a richiedergli alcunché contestando ogni minimo vizio presente nella documentazione che dovrai depositare in Tribunale per aggredire la sua abitazione);
- impugnare qualsiasi tipo di irregolarità nel contratto che avrai acquistato (per esempio andando ad evidenziare possibili problemi di usura o anatocismo, clausole illecite ecc.);
- evidenziare ogni eventuale irregolarità della procedura esecutiva avviata nei suoi confronti (per esempio relativa a dei possibili errori di notifica, ad una carenza di documentazione e via dicendo);
- utilizzare la Legge 3/2012 per abbattere il tuo credito nei suoi confronti;
- e così via.
In sostanza, quindi, devi renderti conto che:
«il limite alle contestazioni e alle azioni giudiziarie che potresti subire nel momento in cui acquisterai un NPL sarà limitato alla sola fantasia dell’avvocato del tuo debitore.»
E questo è un problema ENORME
Se infatti, come investitore, il tuo scopo è quello di monetizzare il tuo investimento nel minor tempo possibile, allora un’eventuale azione giudiziale mossa dal debitore per ostacolare la vendita dell’immobile pignorato può essere disastroso per te e per il tuo business plan.
Per darti un’idea del rischio che potresti correre, ti faccio presente che mi è capitato spesso di vedere investimenti bloccati in Tribunale anche per 10/15 anni.
E, se hai tirato fuori dalle tasche centinaia di migliaia di euro per portare a termine questo genere di operazione immobiliare prevedendo un rientro dell’investimento di 12/18 mesi, allora questa cosa può essere un disastro (per te e per tutti quelli che hanno investito i loro soldi in quell’operazione).
«Ok… ma, quindi, non ci sono soluzioni a questa cosa?»
Non ho detto questo
Soluzioni ci sono ma NON escludono del tutto il rischio
Come abbiamo già visto insieme negli episodi 55 e 56 di questa serie, dove parlavamo della Due Diligence Legale ed Immobiliare, questi sono due strumenti eccezionali per risolvere molti dei problemi di cui abbiamo parlato poco fa.
Il fatto è che ne risolvono molti ma NON tutti.
L’unico che non potranno MAI eliminare del tutto sarà il rischio associato a diventare il creditore di qualcuno.
Questo perché NON avrai la possibilità di prevedere il futuro ma potrai solo ipotizzare dei possibili scenari in maniera statistica.
Ti faccio un esempio:
Diciamo che, analizzando la documentazione messa a disposizione dalla Banca cedente, tu ti accorga che il debitore ha cercato sempre di opporsi all’Istituto di Credito, contestando il contratto di mutuo, minacciando cause legali oppure portando il proprio creditore di fronte ad un giudice.
In sostanza, “leggendo le carte” ti sei accorto che il debitore e il suo avvocato sono soggetti litigiosi.
«Adesso che ti sei accorto di questa cosa, dormiresti sonni tranquilli acquistando quel credito?»
Io penso di no.
Statisticamente, infatti, il rischio di subire un’azione legale da parte di quella persona può essere molto alto.
Ma fino a qui è tutto facile
Mi pare evidente che, se già sai di avere a che fare con un debitore litigioso, tu possa prevedere eventuali ripercussioni legali derivanti dall’acquisto di quell’NPL.
Il problema sorge quando il debitore sembra una persona tranquilla e remissiva ma poi si dimostra essere una tigre ferita chiusa in un angolo che, come tale, attacca con estrema aggressività chi la minaccia…
Magari, infatti, quella persona non ha fatto nulla per anni in quanto non vedeva concretamente il pericolo di essere mandata via da casa sua. Una volta che, però, il rischio di finire sotto ad un ponte diventa concreto, allora, la paura e la disperazione la spingono ad agire e, magari, a mettersi nelle mani di qualche saccente avvocato che, piuttosto di trovare un accordo con te, preferisce buttarla in cagnara di fronte ad un Giudice.
Risultato della cosa:
- Il debitore dovrà tirare fuori dalle tasche altri soldi che NON possiede (indebitandosi ancora di più con amici, parenti o con società finanziarie) e, magari, alla fine di tutto, avrà pure peggiorato la sua situazione;
- Tu ti troverai con un investimento bloccato, PER ANNI, in Tribunale (e, magari, con i tuoi soci o investitori a cui dover rendere conto);
- L’avvocato del debitore si sarà fatto la sua parcella e sarà l’unico ad averci guadagnato dalla situazione che si sarà creata.
In casi come questo, quindi, sebbene il rischio statistico possa essere più basso dell’ipotesi fatta prima, ciononostante sarà comunque sempre presente.
In conseguenza di ciò devi cambiare il tuo approccio e iniziare a pensare all’acquisto del credito come ad un’attività imprenditoriale. Attività imprenditoriale che, come tale, è sempre soggetta al rischio concreto di perdere i propri soldi, il proprio tempo e la propria reputazione.
A questo punto
Ho un CONSIGLIO per te:
Rifletti sulle mie parole e renditi conto che per diventare ricchi in questo settore servono conoscenze, tempo, soldi e tanta pazienza.
Quindi non avere fretta e NON investire MAI in attività che non conosci o non capisci del tutto altrimenti rischi di finire tu stesso alla canna del gas.
Fammi sapere che ne pensi.
Allerta SPOILER:
Nella prossima puntata di “Negoziare con la Banca” vedremo insieme il motivo per il quale molti avvocati falliscono nel trattare con gli Istituti di Credito.
Come sempre sarà una puntata ricca di contenuti e di spunti operativi, quindi ti consiglio di non mancare.
Ti aspetto qui venerdì prossimo.